Tržište nekretnina pod povećalom: zakon koji mijenja pravila igre
U trenutku kada tržište nekretnina u Hrvatskoj prolazi kroz snažne promjene – obilježene rastom cijena, povećanom potražnjom i sve većim brojem posrednika – pred zastupnicima Hrvatski sabor našao se prijedlog novog Zakona o posredovanju u prometu nekretninama.
Riječ je o zakonskom prijedlogu koji dolazi iz Vlada Republike Hrvatske, a predstavljen je u prvom čitanju kao pokušaj da se konačno uvede red u sektor koji izravno utječe na život gotovo svakog građanina – bilo kao kupca, prodavatelja ili najmoprimca.
U uvodnom izlaganju državni tajnik iz Ministarstvo gospodarstva, Ivan Rakocije, naglasio je kako je riječ o tržištu na kojem se donose najvažnije financijske odluke u životu pojedinaca – kupnja ili prodaja vlastitog doma.
Zašto novi zakon? Stari okvir više ne prati stvarnost
Iako je djelatnost posredovanja u prometu nekretnina zakonski uređena već gotovo dva desetljeća, praksa je pokazala kako postojeći zakon više ne odgovara realnim potrebama tržišta.
U međuvremenu su se okolnosti značajno promijenile:
- cijene nekretnina drastično su porasle
- broj posrednika i agenata znatno je povećan
- razvile su se poslovne prakse koje nisu uvijek u interesu građana
Poseban problem predstavljaju neregistrirani i nelegalni posrednici, kao i nedovoljna transparentnost u oglašavanju i naplati usluga.
Novi zakon, kako je istaknuto, ima jasan cilj: uspostaviti transparentno, pravedno i sigurno tržište nekretnina.
Ključne promjene: profesionalizacija i stroža pravila
Jedan od temeljnih stupova reforme je podizanje razine profesionalnosti u sektoru.
Prema novom zakonu:
- posredovanje će moći obavljati isključivo registrirana trgovačka društva i obrtnici
- svaka agencija morat će imati najmanje jednog zaposlenog agenta na puno radno vrijeme
- zabranjuje se rad za više posrednika istovremeno
Time se izravno cilja na suzbijanje sive zone i neprofesionalnih praksi koje su narušavale povjerenje građana.
Dodatno, uvodi se kriterij „dobrog ugleda“, povezan s pravilima iz financijskog sektora, uključujući mjere protiv pranja novca i financiranja terorizma.
Kraj lažnim oglasima: stroga pravila oglašavanja
Jedna od najčešćih zamjerki građana odnosila se na oglase – od netočnih informacija do objava bez znanja vlasnika.
Novi zakon donosi jasnu odredbu:
nekretnina se smije oglašavati isključivo uz prethodno sklopljen ugovor s vlasnikom.
Ova mjera ima za cilj:
- zaštititi vlasnike nekretnina
- povećati točnost informacija
- uvesti odgovornost u oglašavanju
Velika promjena za kupce: nema više prisile pri razgledavanju
Jedna od najvažnijih novosti za građane odnosi se na praksu koja je često izazivala nezadovoljstvo – uvjetovanje razgledavanja potpisivanjem ugovora.
Novi zakon to izričito zabranjuje.
Kupci će ubuduće imati pravo:
- slobodno razgledati nekretninu
- informirati se bez obveza
- tek potom odlučiti žele li sklopiti ugovor
Ova promjena vraća ravnotežu između agenata i potencijalnih kupaca.
Transparentnije naknade i jasni cjenici
Zakon donosi i stroža pravila kada je riječ o naplati posredničkih usluga.
Ključne novosti:
- posrednik može naplatiti naknadu od obje strane, ali samo uz zasebne ugovore
- ukupna naknada ne smije prelaziti maksimalni iznos propisan cjenikom
- obvezno isticanje cjenika u općim uvjetima poslovanja
Cjenik postaje sastavni dio ugovora, čime se dodatno jača informiranost građana i olakšava nadzor.
Veće kazne i jača zaštita građana
Kako bi se osigurala provedba zakona, značajno se povećavaju sankcije:
- kazne za prekršaje kreću se od 3.000 do 30.000 eura
- obvezno osiguranje od štete podiže se na najmanje 100.000 eura po slučaju, odnosno 300.000 eura godišnje
Ove mjere posebno su važne s obzirom na visoke vrijednosti nekretnina i moguće financijske posljedice za građane.
Digitalizacija sustava: brže i jednostavnije procedure
U skladu s modernim trendovima, zakon predviđa i potpunu digitalizaciju procesa:
- upis agenata i agencija odvijat će se putem sustava Start Plus
- administrativni postupci bit će brži i učinkovitiji
Time država nastoji smanjiti birokraciju i olakšati poslovanje poduzetnicima.
Zaključak: sigurnije tržište za najvažnije životne odluke
Zaključno, novi zakon ne donosi samo tehničke izmjene, već predstavlja pokušaj dubinske reforme tržišta nekretnina u Hrvatskoj.
Kako je istaknuto u saborskoj raspravi, riječ je o zakonu koji:
- štiti građane
- uvodi red na tržište
- podiže profesionalne standarde
Jer, kupnja ili prodaja nekretnine nije obična transakcija – to je jedna od najvažnijih životnih odluka.
Upravo zato zakonodavac nastoji osigurati da se takve odluke donose u sustavu koji je jasan, transparentan i pravedan.
Neetičko poslovanje agenata: gdje je granica odgovornosti?
Zastupnica Marija Lugarić otvorila je pitanje koje izravno pogađa povjerenje građana u sustav – što se događa kada agent prevari kupca?
Upozorila je kako zakon predviđa niz formalnih uvjeta za upis u imenik agenata, ali ne daje dovoljno jasan odgovor na pitanje sankcioniranja neetičkog ponašanja.
“Ako agent prevari kupca nekretnine, kako ćemo ga kazniti? Zašto neetičko poslovanje nije razlog za brisanje iz imenika?”, upitala je Lugarić, predlažući strože kriterije odgovornosti.
Iz odgovora predstavnika Ministarstvo gospodarstva proizlazi kako se naglasak stavlja na prevenciju kroz strože uvjete ulaska u profesiju, uključujući:
- obveznu stručnu spremu
- polaganje stručnog ispita
- puno radno vrijeme
- zabranu rada za više agencija istodobno
No, ostaje otvoreno pitanje – je li to dovoljno za sankcioniranje konkretnih zlouporaba?
Sukob interesa: može li agent zastupati i kupca i prodavatelja?
Jedna od najintrigantnijih dilema rasprave odnosila se na mogući sukob interesa u radu agenata.
Zastupnici su upozorili na situaciju u kojoj posrednik istodobno zastupa i kupca i prodavatelja – dvije strane s potpuno suprotnim interesima.
Odgovor državnog tajnika bio je jasan: riječ je o dva odvojena pravna odnosa.
Jedan se odnosi na ugovor s prodavateljem, a drugi na ugovor s kupcem.
Ipak, u praksi ostaje dvojba može li jedan agent uistinu jednako štititi obje strane, osobito kada je riječ o cijeni – ključnom elementu svake transakcije.
Pritisak na kupce: zakon pokušava, ali pitanja ostaju
Zastupnik Marin Živković upozorio je na potencijalni pritisak na kupce da potpišu ugovor o posredovanju kako bi uopće mogli doći do nekretnine.
Iako zakon formalno zabranjuje uvjetovanje razgledavanja potpisivanjem ugovora, praksa bi, kako upozoravaju zastupnici, mogla i dalje stvarati neizravne pritiske.
Iz Ministarstva naglašavaju kako su pravila naplate jasno razgraničena:
- naknada se može naplatiti od obje strane samo uz potpisane ugovore
- ukupni iznos dijeli se između kupca i prodavatelja prema cjeniku
No pitanje ostaje – hoće li tržišna praksa pratiti zakonske namjere?
Agencije iz EU: slobodno tržište ili nelojalna konkurencija?
Važno pitanje otvoreno je i u kontekstu europskog tržišta.
Zastupnik Darko Klasić je postavio pitanje kako će se regulirati rad agencija iz drugih država članica EU i hoće li domaće tržište biti izloženo nelojalnoj konkurenciji.
Prema objašnjenju:
- strane agencije mogu privremeno i povremeno pružati usluge ako ispunjavaju uvjete svoje države
- za trajno poslovanje moraju zadovoljiti iste uvjete kao i hrvatske agencije
- obvezna je prijava putem digitalnog sustava
U slučaju kršenja propisa, primjenjuju se hrvatski zakoni o poslovanju trgovačkih društava.
Nadzor pod povećalom: može li sustav pratiti tržište?
Jedno od najkritičnijih pitanja odnosilo se na kapacitete nadzora.
Zastupnik Damir Barbir izrazio je sumnju kako će relativno mali broj inspektora moći kontrolirati:
- više od 1500 agencija
- gotovo 5000 agenata
Odgovor je bio da nadzor neće provoditi samo novi inspektori, već cijeli sustav tržišne inspekcije u sklopu Državni inspektorat.
Unatoč tome, ostaje otvoreno pitanje učinkovitosti nadzora u praksi.
Odgovornost za dokumentaciju: gdje prestaje uloga posrednika?
Posebno osjetljivo pitanje zastupnika Tomislava Joisća odnosila se na pravnu sigurnost kupaca.
Što ako nekretnina nema urednu dokumentaciju – vlasništvo, uporabnu ili građevinsku dozvolu?
Prema tumačenju predlagatelja:
- posrednik je odgovoran za posrednički odnos
- ključna zaštita kupca ostvaruje se kroz kupoprodajni ugovor
Drugim riječima, agent ne može jamčiti pravnu sigurnost nekretnine, što dodatno naglašava važnost pravne provjere prije kupnje.
Hoće li građani lakše do informacija?
Jedno od ključnih pitanja bilo je i hoće li zakon olakšati pristup informacijama o tržištu – cijenama, ponudi i stanju nekretnina.
Odgovor Ministarstva temelji se na jednoj pretpostavci:
stroži uvjeti = profesionalniji posrednici = kvalitetnija usluga
Time bi se, kako tvrde, eliminirala nelojalna konkurencija i smanjila mogućnost dovođenja kupaca u zabludu.
Troškovi poslovanja i “dobar ugled”: nova pravila, nove dileme
Rasprava je otvorila i pitanje dodatnih uvjeta za poslovanje, poput obveznog uredskog prostora, što bi moglo povećati troškove – osobito za manje agencije.
Također, kriterij “dobrog ugleda” izazvao je dvojbe u kontekstu pravne sigurnosti, posebno kada je riječ o osobama protiv kojih su postupci još u tijeku.
Predlagatelj zakona naglašava kako je riječ o reguliranoj profesiji, gdje je povjerenje ključno, te da je važno osigurati profesionalno okruženje za klijente.
Zaključno: između ambiciozne reforme i otvorenih pitanja
Iako novi zakon donosi niz važnih poboljšanja i pokušava urediti tržište nekretnina, saborska rasprava pokazala je da ključna pitanja ostaju:
- kako učinkovito sankcionirati neetičko ponašanje agenata
- može li se izbjeći sukob interesa u praksi
- hoće li nadzor biti dovoljno snažan
- hoće li građani doista biti bolje zaštićeni
Odgovori na ta pitanja u konačnici neće ovisiti samo o tekstu zakona, već i o njegovoj provedbi u praksi.
Jer, kako je više puta istaknuto tijekom rasprave – povjerenje građana u tržište nekretnina ne gradi se samo propisima, već njihovom dosljednom primjenom.
- Tko će zbrinjavati tuđi otpad u Slavoniji? Otvorena najteža pitanja na sjednici Skupštine OBŽ!
Današnja sjednica Skupštine OBŽ donijela je važne odgovore o gospodarenju otpadom, problemima u Belišću i novim demografskim mjerama. Na današnjoj sjednici Županijske skupštine Osječko-baranjske županije,… Pročitaj više: Tko će zbrinjavati tuđi otpad u Slavoniji? Otvorena najteža pitanja na sjednici Skupštine OBŽ! - Evo kako će država ove zime štititi vaš novčanik od poskupljenja!Saznajte sve o tome kako nove Vladine mjere štite standard građana, poduzetnika i socijalno ugroženih od inflacije i rasta cijena ove jeseni. Vlada Republike Hrvatske,… Pročitaj više: Evo kako će država ove zime štititi vaš novčanik od poskupljenja!
- PADAJU SMANJENJA IZ 2002. GODINE: Vlada donijela povijesni paket za branitelje, doznajte sve detalje o povećanjimaVlada ukida smanjenja i donosi nove dodatke. Braniteljske mirovine rastu za sve stradalnike Domovinskog rata. Potpredsjednik Vlade i ministar hrvatskih branitelja Tomo Medved te nadležni… Pročitaj više: PADAJU SMANJENJA IZ 2002. GODINE: Vlada donijela povijesni paket za branitelje, doznajte sve detalje o povećanjima
- Prevencija samoubojstava: Tiha epidemija koju možemo zaustaviti samo ako napokon prestanemo šutjetiPrevencija samoubojstava spašava živote. Saznajte tko, gdje i kako pruža ključnu psihološku podršku povodom globalne inicijative i promjene narativa. Zdravstveni stručnjaci, organizacije civilnog društva i… Pročitaj više: Prevencija samoubojstava: Tiha epidemija koju možemo zaustaviti samo ako napokon prestanemo šutjeti
- Vjetar od 90 km/h čupao stabla, dizao krovove i paralizirao istok HrvatskeStrašno olujno nevrijeme Osijek pretvorilo je u kaos. Otkrijte kako je vjetar od 90 km/h čupao stabla, rušio krovove i paralizirao grad. Razorno olujno nevrijeme… Pročitaj više: Vjetar od 90 km/h čupao stabla, dizao krovove i paralizirao istok Hrvatske
- Ratni zločini u Baranji: Prijavljen bivši komandant „Teritorijalne obrane Darda“Policija je završila istragu. Ratni zločini u Baranji, u kojima je ubijeno preko 60 osoba, rezultirali su prijavom 68-godišnjeg zapovjednika iz Darde. OSIJEK / DARDA… Pročitaj više: Ratni zločini u Baranji: Prijavljen bivši komandant „Teritorijalne obrane Darda“
- ISTINA O RAFALEIMA: Milijunske nadogradnje na F4 standard koje su nam Plenković i Anušić prešutjeliHrvatska plaća dodatne milijune za nadogradnju Rafalea na F4 standard. Pročitajte kako su vladajući dvije godine prešućivali prave troškove borbenih aviona. Kada su prvi Rafalei… Pročitaj više: ISTINA O RAFALEIMA: Milijunske nadogradnje na F4 standard koje su nam Plenković i Anušić prešutjeli
- Poticanje na mržnju u Sisku: DORH tražio zatvor, sudac ga pustio uz mjere opreza.Pročitajte detalje slučaja iz Siska. Sud odbio pritvor za 31-godišnjaka osumnjičenog za poticanje na mržnju prema Hrvatima i Bošnjacima. SISAK / PETRINJA – Policijski službenici… Pročitaj više: Poticanje na mržnju u Sisku: DORH tražio zatvor, sudac ga pustio uz mjere opreza.
- Splitski Brodosplit prodao mega jedrenjak za 110 milijuna eura, slijedi prenamjena u obrazovni kampusSplitsko brodogradilište Brodosplit u lipnju 2026. godine konačno je prodalo mega jedrenjak “Golden Horizon” za iznos od oko 110 milijuna eura. Prodaja ovog monumentalnog plovila… Pročitaj više: Splitski Brodosplit prodao mega jedrenjak za 110 milijuna eura, slijedi prenamjena u obrazovni kampus
- Za sigurniji put do škole: Potpisani ugovori za postavljanje modernih semafora u šest općina Osječko-baranjske županijeNovi pješački semafori bit će postavljeni u šest općina Osječko-baranjske županije kako bi se povećala sigurnost djece kod škola i vrtića. U cilju povećanja prometne… Pročitaj više: Za sigurniji put do škole: Potpisani ugovori za postavljanje modernih semafora u šest općina Osječko-baranjske županije
DOMOVINSKI RAT
sindikati Hrvatske,
„Duga noć bez sna“ – emotivna posveta Damira Radnića poginulim HOS-ovcima Vukovara i Bogdanovaca
