Tržište nekretnina pod povećalom: zakon koji mijenja pravila igre
U trenutku kada tržište nekretnina u Hrvatskoj prolazi kroz snažne promjene – obilježene rastom cijena, povećanom potražnjom i sve većim brojem posrednika – pred zastupnicima Hrvatski sabor našao se prijedlog novog Zakona o posredovanju u prometu nekretninama.
Riječ je o zakonskom prijedlogu koji dolazi iz Vlada Republike Hrvatske, a predstavljen je u prvom čitanju kao pokušaj da se konačno uvede red u sektor koji izravno utječe na život gotovo svakog građanina – bilo kao kupca, prodavatelja ili najmoprimca.
U uvodnom izlaganju državni tajnik iz Ministarstvo gospodarstva, Ivan Rakocije, naglasio je kako je riječ o tržištu na kojem se donose najvažnije financijske odluke u životu pojedinaca – kupnja ili prodaja vlastitog doma.
Zašto novi zakon? Stari okvir više ne prati stvarnost
Iako je djelatnost posredovanja u prometu nekretnina zakonski uređena već gotovo dva desetljeća, praksa je pokazala kako postojeći zakon više ne odgovara realnim potrebama tržišta.
U međuvremenu su se okolnosti značajno promijenile:
- cijene nekretnina drastično su porasle
- broj posrednika i agenata znatno je povećan
- razvile su se poslovne prakse koje nisu uvijek u interesu građana
Poseban problem predstavljaju neregistrirani i nelegalni posrednici, kao i nedovoljna transparentnost u oglašavanju i naplati usluga.
Novi zakon, kako je istaknuto, ima jasan cilj: uspostaviti transparentno, pravedno i sigurno tržište nekretnina.
Ključne promjene: profesionalizacija i stroža pravila
Jedan od temeljnih stupova reforme je podizanje razine profesionalnosti u sektoru.
Prema novom zakonu:
- posredovanje će moći obavljati isključivo registrirana trgovačka društva i obrtnici
- svaka agencija morat će imati najmanje jednog zaposlenog agenta na puno radno vrijeme
- zabranjuje se rad za više posrednika istovremeno
Time se izravno cilja na suzbijanje sive zone i neprofesionalnih praksi koje su narušavale povjerenje građana.
Dodatno, uvodi se kriterij „dobrog ugleda“, povezan s pravilima iz financijskog sektora, uključujući mjere protiv pranja novca i financiranja terorizma.
Kraj lažnim oglasima: stroga pravila oglašavanja
Jedna od najčešćih zamjerki građana odnosila se na oglase – od netočnih informacija do objava bez znanja vlasnika.
Novi zakon donosi jasnu odredbu:
nekretnina se smije oglašavati isključivo uz prethodno sklopljen ugovor s vlasnikom.
Ova mjera ima za cilj:
- zaštititi vlasnike nekretnina
- povećati točnost informacija
- uvesti odgovornost u oglašavanju
Velika promjena za kupce: nema više prisile pri razgledavanju
Jedna od najvažnijih novosti za građane odnosi se na praksu koja je često izazivala nezadovoljstvo – uvjetovanje razgledavanja potpisivanjem ugovora.
Novi zakon to izričito zabranjuje.
Kupci će ubuduće imati pravo:
- slobodno razgledati nekretninu
- informirati se bez obveza
- tek potom odlučiti žele li sklopiti ugovor
Ova promjena vraća ravnotežu između agenata i potencijalnih kupaca.
Transparentnije naknade i jasni cjenici
Zakon donosi i stroža pravila kada je riječ o naplati posredničkih usluga.
Ključne novosti:
- posrednik može naplatiti naknadu od obje strane, ali samo uz zasebne ugovore
- ukupna naknada ne smije prelaziti maksimalni iznos propisan cjenikom
- obvezno isticanje cjenika u općim uvjetima poslovanja
Cjenik postaje sastavni dio ugovora, čime se dodatno jača informiranost građana i olakšava nadzor.
Veće kazne i jača zaštita građana
Kako bi se osigurala provedba zakona, značajno se povećavaju sankcije:
- kazne za prekršaje kreću se od 3.000 do 30.000 eura
- obvezno osiguranje od štete podiže se na najmanje 100.000 eura po slučaju, odnosno 300.000 eura godišnje
Ove mjere posebno su važne s obzirom na visoke vrijednosti nekretnina i moguće financijske posljedice za građane.
Digitalizacija sustava: brže i jednostavnije procedure
U skladu s modernim trendovima, zakon predviđa i potpunu digitalizaciju procesa:
- upis agenata i agencija odvijat će se putem sustava Start Plus
- administrativni postupci bit će brži i učinkovitiji
Time država nastoji smanjiti birokraciju i olakšati poslovanje poduzetnicima.
Zaključak: sigurnije tržište za najvažnije životne odluke
Zaključno, novi zakon ne donosi samo tehničke izmjene, već predstavlja pokušaj dubinske reforme tržišta nekretnina u Hrvatskoj.
Kako je istaknuto u saborskoj raspravi, riječ je o zakonu koji:
- štiti građane
- uvodi red na tržište
- podiže profesionalne standarde
Jer, kupnja ili prodaja nekretnine nije obična transakcija – to je jedna od najvažnijih životnih odluka.
Upravo zato zakonodavac nastoji osigurati da se takve odluke donose u sustavu koji je jasan, transparentan i pravedan.
Neetičko poslovanje agenata: gdje je granica odgovornosti?
Zastupnica Marija Lugarić otvorila je pitanje koje izravno pogađa povjerenje građana u sustav – što se događa kada agent prevari kupca?
Upozorila je kako zakon predviđa niz formalnih uvjeta za upis u imenik agenata, ali ne daje dovoljno jasan odgovor na pitanje sankcioniranja neetičkog ponašanja.
“Ako agent prevari kupca nekretnine, kako ćemo ga kazniti? Zašto neetičko poslovanje nije razlog za brisanje iz imenika?”, upitala je Lugarić, predlažući strože kriterije odgovornosti.
Iz odgovora predstavnika Ministarstvo gospodarstva proizlazi kako se naglasak stavlja na prevenciju kroz strože uvjete ulaska u profesiju, uključujući:
- obveznu stručnu spremu
- polaganje stručnog ispita
- puno radno vrijeme
- zabranu rada za više agencija istodobno
No, ostaje otvoreno pitanje – je li to dovoljno za sankcioniranje konkretnih zlouporaba?
Sukob interesa: može li agent zastupati i kupca i prodavatelja?
Jedna od najintrigantnijih dilema rasprave odnosila se na mogući sukob interesa u radu agenata.
Zastupnici su upozorili na situaciju u kojoj posrednik istodobno zastupa i kupca i prodavatelja – dvije strane s potpuno suprotnim interesima.
Odgovor državnog tajnika bio je jasan: riječ je o dva odvojena pravna odnosa.
Jedan se odnosi na ugovor s prodavateljem, a drugi na ugovor s kupcem.
Ipak, u praksi ostaje dvojba može li jedan agent uistinu jednako štititi obje strane, osobito kada je riječ o cijeni – ključnom elementu svake transakcije.
Pritisak na kupce: zakon pokušava, ali pitanja ostaju
Zastupnik Marin Živković upozorio je na potencijalni pritisak na kupce da potpišu ugovor o posredovanju kako bi uopće mogli doći do nekretnine.
Iako zakon formalno zabranjuje uvjetovanje razgledavanja potpisivanjem ugovora, praksa bi, kako upozoravaju zastupnici, mogla i dalje stvarati neizravne pritiske.
Iz Ministarstva naglašavaju kako su pravila naplate jasno razgraničena:
- naknada se može naplatiti od obje strane samo uz potpisane ugovore
- ukupni iznos dijeli se između kupca i prodavatelja prema cjeniku
No pitanje ostaje – hoće li tržišna praksa pratiti zakonske namjere?
Agencije iz EU: slobodno tržište ili nelojalna konkurencija?
Važno pitanje otvoreno je i u kontekstu europskog tržišta.
Zastupnik Darko Klasić je postavio pitanje kako će se regulirati rad agencija iz drugih država članica EU i hoće li domaće tržište biti izloženo nelojalnoj konkurenciji.
Prema objašnjenju:
- strane agencije mogu privremeno i povremeno pružati usluge ako ispunjavaju uvjete svoje države
- za trajno poslovanje moraju zadovoljiti iste uvjete kao i hrvatske agencije
- obvezna je prijava putem digitalnog sustava
U slučaju kršenja propisa, primjenjuju se hrvatski zakoni o poslovanju trgovačkih društava.
Nadzor pod povećalom: može li sustav pratiti tržište?
Jedno od najkritičnijih pitanja odnosilo se na kapacitete nadzora.
Zastupnik Damir Barbir izrazio je sumnju kako će relativno mali broj inspektora moći kontrolirati:
- više od 1500 agencija
- gotovo 5000 agenata
Odgovor je bio da nadzor neće provoditi samo novi inspektori, već cijeli sustav tržišne inspekcije u sklopu Državni inspektorat.
Unatoč tome, ostaje otvoreno pitanje učinkovitosti nadzora u praksi.
Odgovornost za dokumentaciju: gdje prestaje uloga posrednika?
Posebno osjetljivo pitanje zastupnika Tomislava Joisća odnosila se na pravnu sigurnost kupaca.
Što ako nekretnina nema urednu dokumentaciju – vlasništvo, uporabnu ili građevinsku dozvolu?
Prema tumačenju predlagatelja:
- posrednik je odgovoran za posrednički odnos
- ključna zaštita kupca ostvaruje se kroz kupoprodajni ugovor
Drugim riječima, agent ne može jamčiti pravnu sigurnost nekretnine, što dodatno naglašava važnost pravne provjere prije kupnje.
Hoće li građani lakše do informacija?
Jedno od ključnih pitanja bilo je i hoće li zakon olakšati pristup informacijama o tržištu – cijenama, ponudi i stanju nekretnina.
Odgovor Ministarstva temelji se na jednoj pretpostavci:
stroži uvjeti = profesionalniji posrednici = kvalitetnija usluga
Time bi se, kako tvrde, eliminirala nelojalna konkurencija i smanjila mogućnost dovođenja kupaca u zabludu.
Troškovi poslovanja i “dobar ugled”: nova pravila, nove dileme
Rasprava je otvorila i pitanje dodatnih uvjeta za poslovanje, poput obveznog uredskog prostora, što bi moglo povećati troškove – osobito za manje agencije.
Također, kriterij “dobrog ugleda” izazvao je dvojbe u kontekstu pravne sigurnosti, posebno kada je riječ o osobama protiv kojih su postupci još u tijeku.
Predlagatelj zakona naglašava kako je riječ o reguliranoj profesiji, gdje je povjerenje ključno, te da je važno osigurati profesionalno okruženje za klijente.
Zaključno: između ambiciozne reforme i otvorenih pitanja
Iako novi zakon donosi niz važnih poboljšanja i pokušava urediti tržište nekretnina, saborska rasprava pokazala je da ključna pitanja ostaju:
- kako učinkovito sankcionirati neetičko ponašanje agenata
- može li se izbjeći sukob interesa u praksi
- hoće li nadzor biti dovoljno snažan
- hoće li građani doista biti bolje zaštićeni
Odgovori na ta pitanja u konačnici neće ovisiti samo o tekstu zakona, već i o njegovoj provedbi u praksi.
Jer, kako je više puta istaknuto tijekom rasprave – povjerenje građana u tržište nekretnina ne gradi se samo propisima, već njihovom dosljednom primjenom.
- Dan kada se prva hrvatska trobojnica ponosno zavijorila nad Zagrebom!
Veličanstveno ustoličenje koje je doživio ban Jelačić 1848. godine nije bilo samo iskaz vojne moći, već i ključni trenutak rađanja službene hrvatske trobojnice. Danas, gotovo… Pročitaj više: Dan kada se prva hrvatska trobojnica ponosno zavijorila nad Zagrebom! - Kako je Hrvatski sabor 1604 proglasio katoličanstvo jedinom vjerom i stvorio geopolitički štit prema Osmanlijama.
U burnom vremenu europske reformacije i neprestanih osmanskih prijetnji, Hrvatski sabor 1604 donosi radikalnu i povijesnu odluku: katolička vjera postaje jedina zakonski priznata na teritoriju… Pročitaj više: Kako je Hrvatski sabor 1604 proglasio katoličanstvo jedinom vjerom i stvorio geopolitički štit prema Osmanlijama. - Apostolski pohod pape Benedikta XVI. Republici Hrvatskoj
Povijesni posjet pape Benedikta Republici Hrvatskoj 2011. godine pod geslom “Zajedno u Kristu” duboko je obilježio hrvatsko društvo. Pročitajte sveobuhvatnu analizu koja otkriva zašto je… Pročitaj više: Apostolski pohod pape Benedikta XVI. Republici Hrvatskoj - Prijelomni trenuci hrvatske državotvornosti: Između revolucija i mirovnih sporazuma
Datum 4. lipnja donio je dva prijelomna trenutka. Saznajte kako su ban Jelačić i Trianonski ugovor zauvijek promijenili ono što je hrvatska povijest. Proces formiranja… Pročitaj više: Prijelomni trenuci hrvatske državotvornosti: Između revolucija i mirovnih sporazuma - Kad malo selo pjeva iz petnih žila: Stružec oživio uz 42. Zlatni glas Moslavine!
Zamislite mjesto koje prema starim popisima broji jedva osamstotinjak duša, a onda u jednoj jedinoj večeri pod svojim krovom okupi više od 450 posjetitelja. Zvuči… Pročitaj više: Kad malo selo pjeva iz petnih žila: Stružec oživio uz 42. Zlatni glas Moslavine! - Svetkovina Tijelova: Otajstvo i tradicija
Svetkovina Tijelova jedan je od najslikovitijih blagdana koji danas, 4. lipnja 2026. godine, izvodi tisuće vjernika na ulice. Od monumentalnih procesija u osječkoj konkatedrali do… Pročitaj više: Svetkovina Tijelova: Otajstvo i tradicija - Trijumf hrvatske doktrine: Operacija “Skok 2”
Najzahtjevnije i najkrvavije razdoblje naše novije povijesti, Domovinski rat, svjedoči o trnovitom putu od slabo naoružanih branitelja do visoko profesionalne, pobjedničke oružane sile. Događaji koji… Pročitaj više: Trijumf hrvatske doktrine: Operacija “Skok 2” - Kako je jedna peticija postala simbol nadolazeće agresije na Hrvatsku?
Na današnji dan, 4. lipnja 1991. godine, u Kninu je pokrenuta institucionalna peticija kojom se tražio povratak zloglasnog ratnog zločinca u Hrvatsku. Saznajte zašto je… Pročitaj više: Kako je jedna peticija postala simbol nadolazeće agresije na Hrvatsku? - Sveti Kvirin: Mučenik koji je prkosio Rimu
Na današnji dan, 4. lipnja 309. godine, mučeničkom je smrću preminuo Sveti Kvirin, sisački biskup. Njegova nevjerojatna priča o otporu represivnim rimskim vlastima, tamnovanju i… Pročitaj više: Sveti Kvirin: Mučenik koji je prkosio Rimu - Nove potpore poljoprivredi i veliki investicijski zamah: Otpis glavnice kakav nema nitko u EU
Ministar poljoprivrede, šumarstva i ribarstva, David Vlajčić, gostujući u emisiji “A sada Vlada”, najavio je nove, izdašne potpore poljoprivredi, uključujući inovativne financijske instrumente s otpisom… Pročitaj više: Nove potpore poljoprivredi i veliki investicijski zamah: Otpis glavnice kakav nema nitko u EU
DOMOVINSKI RAT
sindikati Hrvatske,
„Duga noć bez sna“ – emotivna posveta Damira Radnića poginulim HOS-ovcima Vukovara i Bogdanovaca
